Inwestycja Kilińskiego

Właściciele mieszkania w ścisłym centrum Wrocławia postanowili sprzedać swoją nieruchomość, ponieważ potrzebowali środków na opiekę nad mamą właścicielki, która to seniorka wymagała specjalistycznej opieki. Mieszkanie posiadało wadę prawną w postaci prawa dożywocia wpisanego do księgi wieczystej mieszkania, a przysługującego seniorce. Wada ta praktycznie uniemożliwia sprzedaż nieruchomości. Prawo dożywocia ma najczęściej na celu zabezpieczenie interesów osoby, która przekazuje lub oddaje swoją nieruchomość spadkobiercom jeszcze za życia. Najistotniejszą jego cechą jest fakt, że nie można go z księgi wieczystej wykreślić nawet w przypadku wyrażenia takiej chęci przez osobę, która jest beneficjentem korzyści z niego płynących. Prawo dożywocia może przyjmować różne formy, ale najczęściej w zamian za przekazanie nieruchomości spadkobiercom, osoby te ( najczęściej dzieci, wnuki ) zobowiązują się do sprawowania opieki nad donatorem. Opieka ta jest zazwyczaj pojęciem bardzo obszernym i zawiera w sobie prawo do wyżywienia, zakwaterowania, opieki medycznej i innych świadczeń uznawanych powszechnie za niezbędne do życia. W skrócie ciężar utrzymania osoby będącej donatorem nieruchomości obciążonej prawem dożywocia spada na osobę będącą każdoczesnym właścicielem nieruchomości. Zgodnie z prawem nieruchomość można zatem sprzedać, ale każdy nowy właściciel będzie musiał wziąć na siebie ciężar (i koszty) opieki nad starszą panią. Kolejną trudną kwestią był fakt, że mieszkanie było w fatalnym stanie technicznym i wymagało bardzo dużych nakładów remontowych. Zaletą nieruchomości była natomiast lokalizacja ok 15 min. spacerkiem do wrocławskiego rynku oraz atrakcyjne pierwsze piętro.

Najistotniejszą sprawą w tym wypadku było przygotowanie odpowiedniej formy prawnej, która umożliwi zarówno zabezpieczenie korzyści płynących z prawa dożywocia dla starszej pani, ale jednocześnie przeniesie obciążenia płynące z tego tytułu na pierwotnych beneficjentów, czyli córkę i zięcia oraz zabezpieczy nowego właściciela na wypadek nieprzewidzianych okoliczności. Obecni właściciele wyrazili zgodę na przeniesienie starszej pani do ich dużego domu w innej części miasta oraz podtrzymali wolę ponoszenia nakładów na jej utrzymanie. Ich wola została spisana w formie aktu notarialnego. Celem dodatkowego zabezpieczenia nowego właściciela zastosowano rozłożoną w czasie, notarialną umowę przedwstępną na mocy której nabywca wpłaca jedynie połowę ustalonej ceny sprzedaży. Dodatkowo na mocy umowy przedwstępnej mieszkanie zostanie wydane do władania nowemu posiadaczowi oraz otrzyma on pełnię praw do dysponowania lokalem na cele remontowe, a także szerokie pełnomocnictwo do występowania przed wszelkimi instytucjami z pełnią praw właścicielskich. Umowa ta obejmowała również prawo do czerpania pożytków z nieruchomości jeszcze przed przeniesieniem własności. Kolejnym krokiem było wygenerowanie maksymalnego potencjału nieruchomości. Dzięki połączonym wysiłkom architektów, konstruktorów, home stagera oraz pośredników udało się z mieszkania o powierzchni 61 m2 wygenerować koncepcję podziału nieruchomości na dwa niezależne mieszkania o powierzchniach odpowiednio 28 m2 oraz 33 m2.

Dzięki opracowaniu modelu rozwiązania problemu prawnego oraz koncepcji komercjalizacji nieruchomości dwóch inwestorów z naszego portfela podjęło wyzwanie zakupu nieruchomości. Efekt: Właściciele sprzedali pozornie niemożliwą do sprzedania nieruchomość w cenie zbliżonej do rynkowej co pozwoliło im objąć specjalistyczną opieką medyczną seniorkę rodu Inwestorzy zakupili nieruchomość w atrakcyjnej cenie w doskonałej lokalizacji we Wrocławiu. Dodatkowo cena zakupu została rozbita na dwie części (przy umowie przedwstępnej zapłacili tylko połowę kwoty), więc część ceny końcowej uzyskali już z ceny najmu. Wartość nieruchomości została zmaksymalizowana, dzięki podziałowi mieszkania na dwie niezależne nieruchomości.