W polskim prawie nieruchomości można nabyć nie tylko poprzez zawarcie umowy kupna — sprzedaży, czy też w drodze darowizny. Inną możliwością jest także zasiedzenie nieruchomości. W tym artykule pochylamy się nad tym zagadnieniem i wyjaśniamy, kiedy następuje stwierdzenie zasiedzenia oraz w jaki sposób ubiegać się o formalne przeprowadzenie praw do nieruchomości.
Definicję zasiedzenia nieruchomości możemy znaleźć w art. 172 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Wynika z niej, że właścicielem nieruchomości może zostać osoba, która nieprzerwanie od dwudziestu lat jest posiadaczem samoistnym. Jeżeli uzyskała posiadanie nieruchomości w złej wierze, to o zasiedzeniu można mówić po upływie 30 lat. Po tym czasie osoba nabywa prawa własności do danej nieruchomości nieodpłatnie.
Wyjaśnijmy przy tym, co oznacza bycie posiadaczem samoistnym? Posiadanie samoistne oznacza, że osoba faktycznie zarządza daną rzeczą i przejawia chęć posiadania jej, jako właściciel. Innymi słowy, posiadacz samoistny to osoba zarządzająca nieruchomością, która zachowuje się, jak jej właściciel.
Z tego możemy wywnioskować, że do przesłanek zasiedzenia nieruchomości należy upływ danego czasu oraz posiadanie samoistne. I co ważne, oba wymienione czynniki muszą być spełnione łącznie. Jednak to nie jedyne warunki, które trzeba spełnić, aby uzyskać prawo własności danej nieruchomości. Stwierdzenie zasiedzenia wymaga także spełnienia przesłanki ciągłości posiadania. Co to oznacza?
Ciągłość posiadania oznacza, że posiadacz samoistny posiada nieruchomość nieprzerwanie. W polskim prawie istnieje domniemanie ciągłości posiadania, a więc w przypadku rozprawy sądowej będziesz musiał udowodnić nabycie nieruchomości w odległym czasie oraz obecne trwanie posiadania.
Na mocy prawa posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem, nabywa własność, jeżeli włada nią nieprzerwanie od 20 lat, chyba że uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze. W takim przypadku o zasiedzeniu możemy mówić po upływie 30 lat.
Zasiedzenie własności nieruchomości w dobrej wierze jest rozpatrywane bardzo rygorystycznie. Przykładem zasiedzenia w dobrej wierze, będzie sytuacja, kiedy władamy daną nieruchomością z błędnym, ale usprawiedliwionym przeświadczeniem, że jesteśmy jej właścicielami.
Nabycie własności w złej wierze zachodzi wtedy, gdy mamy świadomość, że nie jesteśmy właścicielami nieruchomości lub nie dołożyliśmy wystarczającej staranności, aby dowiedzieć się, kto jest prawowitym właścicielem. Także osoba, która nabyła nieruchomość bez formy aktu notarialnego, jest postrzegana, jako osoba działająca w złej wierze.
Przez zasiedzenie nieruchomości można nabyć prawo własności rzeczy bez względu na to, czy są to rzeczy ruchome, czy też nieruchome. Można więc mówić o zasiedzeniu budynków, lokali oraz gruntów. Według Kodeksu cywilnego można także nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową. Jednak w tym przypadku służebność gruntowa może być nabyta tylko, kiedy polega na trwałym i widocznym urządzeniu. Trwałym i widocznym urządzeniem, może być, np. studnia do czerpania wody lub utwardzone żwirem koleiny drogi.
Na mocy prawa posiadacz samoistny po upływie 20 lub 30 lat może także nabyć przez zasiedzenie prawo do nieruchomości, do której miał prawa na mocy umowy o użytkowaniu wieczystym. Po ustanowieniu własności nieruchomości przez zasiedzenie użytkowanie wieczyste wygasa.
Prawa własności do nieruchomości możemy nabyć przez zasiedzenie po upływie 20 lub 30 lat w zależności od woli, jaką miał posiadacz samoistny. Trudnością, na jaką można napotkać, aby uzyskać orzeczenie sądu, stwierdzające zasiedzenie jest ustalenie początku biegu tego zasiedzenia.
Na mocy samego prawa zasiedzenie zaczyna się od dnia, w którym osoba niemająca prawa własności zaczyna być posiadaczem samoistnym, a więc zaprzestaje płacić czynsz, wykonuje naprawy za własne pieniądze, podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości i traktuje nieruchomość, jak własną w sposób widoczny dla otoczenia.
Jako że termin początkowy zasiedzenia jest z reguły odległy, to bardzo często osoby zainteresowane nie posiadają dowodów na rozpoczęcie biegu zasiedzenia nieruchomości. W takich przypadkach ustalany jest pierwszy termin, kiedy posiadacz zarządzał nieruchomością w sposób samoistny.
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości dokonuje sąd w postępowaniu poza procesowym. Należy zatem złożyć do sądu rejonowego wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Złożenie takiego wniosku wiąże się ze stałą opłatą niezależną od wartości nieruchomości. W tej chwili wynosi ona 2000 tys. zł.
Do wniosku należy dołączyć aktualny odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o płatności podatku od nieruchomości, wypis rejestru gruntów oraz wskazać świadków, którzy mogą potwierdzić okres posiadania samoistnego nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez zasiedzenie jest możliwe. Jednak w praktyce bywa trudne do udowodnienia. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli zarządzał całym majątkiem, wydatkował na jego utrzymanie, to jeszcze nie świadczy o jego samoistnym posiadaniu. W takiej sytuacji należy udowodnić przed sądem, że współwłaściciel faktycznie w sposób widoczny dla otoczenia oraz pozostałych współwłaścicieli przejął obowiązki władania nieruchomością. Dopiero wtedy można ubiegać się o zniesienie współwłasności przez zasiedzenie.
Zyskaj wiedzę na temat obrotu i inwestowania w nieruchomości. Zero spamu. Konkretne informacje prosto na Twoją skrzynkę.
